Verlenging vruchtgebruik: geen registratierechten meer verschuldigd

Als je als ondernemer wil investeren in vastgoed stelt zich vaak de vraag of je dit best via privé of via jouw vennootschap doet. Regelmatig wordt gekozen voor een combinatie van beide: de vennootschap koopt het vruchtgebruik van een onroerend goed, terwijl je zelf de blote eigendom verwerft. Dit wordt de gesplitste aankoop genoemd. 

Op deze manier kan de persoonlijke financiële last worden verlaagd, aangezien de vennootschap een deel van de aankoopprijs voor haar rekening kan nemen.  

Bovendien levert de gesplitste aankoop ook een fiscaal voordeel op aangezien het vruchtgebruik later zal uitdoven zonder dat hier nog registratierechten op zijn verschuldigd. Op deze manier word je volle eigenaar van het pand terwijl je initieel enkel de blote eigendom hebt moeten aankopen. 

Correcte waardering 

In dit scenario is het wel van belang dat het vruchtgebruik correct wordt gewaardeerd zodat er geen sprake is van een voordeel voor jezelf als aandeelhouder/bestuurder van de vennootschap. Dit zou namelijk wel als een belastbaar voordeel kunnen worden gezien en bijgevolg nadelige fiscale gevolgen kunnen hebben. 

Wat betreft het vaststellen van een correcte waarde van het vruchtgebruik, is het mogelijk om verschillende waarderingsmethodes toe te passen. Niettemin heeft de fiscale administratie zich in het verleden vaak (onterecht) streng opgesteld en heel wat dossiers in dit verband onder de loep genomen.  

Natuurlijk is het na de aankoop niet meer mogelijk om de waarde (lees: aankoopprijs) van het vruchtgebruik te wijzigen om een mogelijke negatieve fiscale uitkomst te vermijden. Wat echter wel kan, is de duurtijd van het vruchtgebruik verlengen. Op die manier kan de vennootschap alsnog langer genieten van haar recht om het onroerend goed te gebruiken en/of er inkomsten uit te genereren.  

Standpunt werd aangepast 

De Vlaamse Belastingdienst was lange tijd van oordeel dat in geval van verlenging van het vruchtgebruik, hierop het verkooprecht (12%) op van toepassing was. Heel wat belastingplichtigen waren het hier niet mee eens en stelden dat op zo'n verlenging louter het algemeen vast recht (50 euro) van toepassing was. Dit heeft dan ook tot enkele procedures geleid. Recent heeft het Hof van Cassatie uitsluitsel gebracht door het standpunt van de belastingplichtigen te volgen.  

Dat geeft ondernemers de mogelijkheid hun vennootschap in onderling overleg het vruchtgebruik ten voordele van de vennootschap te verlengen indien dit aangewezen is vanuit economisch standpunt of om mogelijke negatieve fiscale gevolgen te vermijden. Zolang de verlenging plaatsvindt voor de oorspronkelijke einddatum (en nog enkele andere voorwaarden worden gevolgd), kan dit voortaan dus zonder het betalen van registratierechten.